fbpx

Villamos biztonsági felülvizsgálat panellakásban

2020. júliusában a Villamos Műszaki Biztonsági Szabályzat (VMBSZ) teljesen megújult. Bevezetésre került a villamos biztonsági felülvizsgálat fogalma, amit a jogszabály kötelezővé is tett a lakóingatlanok bérbeadásakor és tulajdonosváltásakor (némi kivétellel, de erről később).

1.13.2. A használatbavételt követően időszakos villamos biztonsági felülvizsgálat elvégzéséről az üzemeltető a következők szerint gondoskodik:
f) a lakóépületekben lévő lakások villamos berendezésén felülvizsgálat végzendő
fa) bérbeadáskor és
fb) tulajdonosváltáskor;

Villamos Műszaki Biztonsági Szabályzat

Első olvasatra akkor a magunk részéről megörültünk neki (bár láttuk a sok-sok kérdést is), hátha ennek hatására elkerülhetők lesznek a felújításkori átverések. Hány meg hány szétégett, alumínium vezetékes, felújítottnak mondott konnektort láttunk a gyönyörűen felújított lakásokban…

Villamos Műszaki Biztonsági Szabályzat
Fénykép a Villamos Műszaki Biztonsági Szabályzat mellékletéről

MI IS AZ A VILLAMOS BIZTONSÁGI FELÜLVIZSGÁLAT?

Íme a villamos biztonsági felülvizsgálatnak hivatalos fogalommeghatározása  a 40/2017. (XII. 4.) NGM rendeletben, ami a 27/2020. (VII. 16.) ITM rendelet alapján módosult:

“a villamos berendezések olyan részletes – a méréseket és azok számszerű eredményének kiértékelését is tartalmazó – különleges erősáramú villamos szakképzettséget igénylő ellenőrzése, amely alkalmas arra, hogy kimutassa, teljesíti-e az a vonatkozó szabványok vagy azokkal egyenértékű műszaki megoldásokat tartalmazó műszaki előírások valamennyi kritériumát, továbbá a villamos berendezés első ellenőrzéskor és a rendszeresen ismétlődő időszakos vizsgálatok során végzett teljes körű felülvizsgálat, amely magába foglalja a villamos berendezés áramütés elleni védelmének és az általános szabványos állapotának (tűzvédelmi jellegű) vizsgálatát”

TULAJDONKÉPPEN MI IS EZ?

Ha nagyon le szeretnénk egyszerűsíteni a fenti jogi fogalmat, akkor azt kell ellenőriznie egy erre kiképzett szakembernek, hogy az adott lakás elektromos hálózata biztonságos-e. Azt vizsgálja, hogy nincs-e olyan hiba, ami életveszélyes áramütést okozhatna, vagy akár egy elektromos tűz – szó szerint is – melegágya lehetne.

A jogszabály alapján meghatározott képzettségű villamos biztonsági felülvizsgáló a jogszabály pontjai alapján vizsgálja a lakás egészét (villamos berendezését). Ez egy összetett folyamat, aminek a végén jegyzőkönyvet készít az állapotokról, mérési eredményekkel alátámasztva a megfelelőséget vagy a hibák jellegét.

KÖTELEZŐ-E A VILLAMOS BIZTONSÁGI FELÜLVIZSGÁLAT?

Nos, azt kell mondjuk, igen. Mint fentebb olvashattuk, a jogszabály kötelezővé teszi a felülvizsgálatot. Az ingatlan tulajdonosváltásakor és bérbeadásakor kötelező a felülvizsgálat elvégzése.

Miért van mégis az, hogy amikor lakást vesz vagy elad valaki, erről szinte senki sem tud? Ennek oka abban keresendő, hogy jelen pillanatban az eladások/bérbeadások szerződéskötésinek nem kötelező melléklete az erre irányuló jegyzőkönyv. (Lentebb kicsit részletesebben is kifejtem ezt.)

MELY ESETEKBEN NEM KÖTELEZŐ?

Vannak bizonyos esetek, amikor lakóingatlan esetén a felülvizsgálat elhagyható. Ez ugyanúgy azt jelenti, hogy kötelező ugyan, de mégsem.

1.13.3. Lakóépületekben lévő lakások villamos berendezésén a villamos biztonsági felülvizsgálat elhagyható, ha a következő két feltétel együttesen teljesül:
a) fázisonként 32 A-nél nem nagyobb névleges áramerősségű túláramvédelem van, és
b) 30 mA-nél nem nagyobb érzékenységű áram-védőkapcsolóval védettek a felhasználói berendezések.

Villamos Műszaki Biztonsági Szabályzat

A jogszabály elég világosan fogalmaz: ha a villanyóránál a szolgáltatói áramkorlátozó (kismegszakító) értéke maximum 32A és a lakásban van maximum 30mA-es áramvédő kapcsoló (közkedvelt nevén FI-relé), akkor a felülvizsgálatot nem kell megcsináltatni.

Mondjuk a magam részéről az elmúlt időszakban nem sok olyan panellakást láttam, ahol a fenti feltétel második tétele teljesült volna. Az már csak hab a tortán, hogy ki és hogyan ellenőrzi az áramvédőkapcsoló megfelelő bekötését és működését.

Mert az csak egy dolog, hogy látszik, hogy van…

Áramvédő kapcsoló (Fi-relé) - vajon be van-e kötve?
Áramvédő kapcsoló (Fi-relé) – vajon be van-e kötve?

A VILLAMOS BIZTONSÁGI FELÜLVIZSGÁLAT HATÁSA A SZERZŐDÉSKÖTÉSRE

Ezt a két sort – bevallom – lemásoltam erről az oldalról. Számomra nagyon jól összefoglalja azt, hogy valami kötelező ugyan, de mégsem csináltatja senki:

Bár a jogszabály előírja a villamos biztonsági felülvizsgálat elvégzését, azonban a felülvizsgálat teljesítése, illetve eredményének a másik féllel való ismertetése nem érvényességi feltétele a lakóingatlanra vonatkozó szerződésnek.

Érvényes adásvételi szerződés vagy bérleti szerződés köthető akkor is, ha a felülvizsgálatot nem végzik el, vagy annak eredményét nem közlik a vevővel/bérlővel. Az energetikai tanúsítvánnyal szemben, a rendelet azt sem írja elő, hogy a villamos biztonsági felülvizsgálat eredményét tartalmazó dokumentum azonosító számát a szerződésben a felek feltüntessék, illetve feltüntessék a dokumentum átadásának tényét.

Mert ha valamit nem tudnak ellenőrizni, pláne bizonyos esetekben nem is kötelező (fentebb írtam erről)…

De mégis van / lenne értelme?

Úgy gondolom, hogy igen. Bizonyosan kevesebb lenne a “Persze, az is fel lett újítva” mondat. Ugyanis tudom nagyon jól, külső nyomai nincsenek annak, ha a vezetékek még a régiek. És később már sok esetben sokkal drágább és problémásabb kicseréltetni őket, ha egyszer csak eltűnik az áram egy-egy konnektorból…

MINDENKI ÉRDEKEIT VÉDI A VILLAMOS BIZTONSÁGI FELÜLVIZSGÁLAT!

Bár a villamos biztonsági felülvizsgálat többletköltség, mégis fontos dokumentum. Hiszen az eladó kezében van egy jegyzőkönyv, ami bizonyítja, hogy ő nem állít valótlant (a jótállás kapcsán a fenti linken szintén van 1-2 jó gondolat). Vevőként pedig megbizonyosodhatunk róla, hogy pl. a panellakás “áram-hálózat” szempontjából biztonságos-e, vagy villanyszerelési feladatokat is végeztetnünk kell, mielőtt beköltözünk.

Sajnos még most, 2022-ben sem beszélhetünk rendszeresített vagy bevezetett gyakorlatról. Én a magam részéről mindenképpen üdvözölnék egy olyan jellegű szakszerelői ellenőrzést (nevezzük mondjuk egyszerűsített villamos biztonsági felülvizsgálatnak), ami legalább alapszinten tájékoztatva az ingatlan elektromos hálózatának állapotáról – mint az Energiatanúsítvány.

Ha kérdésed van vagy bővebb tájékoztatásra lenne szükséged, keress minket kérdéseiddel.

Villamos Biztonsági Felülvizsgálók Kézikönyve